[부동산 지식] 부동산 등기부등본 완전 정복보는 법, 주의사항, 전세계약 전 체크리스트까지

부동산 거래를 앞두고 등기부등본을 열람하라는 얘기, 한 번쯤 들어보셨을 겁니다.
그런데 막상 열람해 보면 복잡한 용어와 정보로 어디부터 봐야 할지 막막하신 분들도 많죠.

이번 글에서는 등기부등본이 어떤 문서인지부터, 각 항목을 읽는 방법, 주의할 점, 전세계약 시 꼭 확인해야 할 포인트까지 모두 정리해 드리겠습니다. 부동산 거래에 앞서 반드시 알고 있어야 할 내용이니 꼭 끝까지 읽어보세요.

2025.04.13 - [김프로의 투자전략/부동산 투자전략] - [부동산 투자] 2025년 부동산 전망, 아파트 공급량 등을 통한 투자전략

 

부동산 투자에 대해서 조금 더 깊은 대화를 나누고 싶으시면 아래 블로그를 꼭 참고하세요!

[부동산 투자] 2025년 부동산 전망, 아파트 공급량 등을 통한 투자전략

 

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등기부등본이란?

등기부등본은 한마디로 부동산의 주민등록등본입니다.
해당 부동산이 어떤 상태인지, 현재 소유자는 누구인지, 대출은 얼마나 있는지, 법적 문제가 걸려 있는지 등을 한눈에 확인할 수 있는 공식 문서죠.

✅ 왜 중요할까요?
→ 등기부등본을 보면 그 부동산이 믿을 수 있는 상태인지 아닌지를 객관적으로 파악할 수 있습니다.
→ 매매나 전세계약을 할 때 사기 피해를 막을 수 있는 가장 확실한 방법이기도 합니다.

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등기부등본 구성 – 3가지 섹션

등기부등본은 총 3가지 섹션으로 나뉘며, 각각 확인해야 할 포인트가 다릅니다.

1. 표제부 (기본 정보)

부동산의 물리적 정보를 담고 있습니다.

• 소재지(주소), 면적, 용도(대지/건물/아파트 등)
• 건물이라면 몇 층 몇 호인지 확인 가능

➡ Tip: 전세계약 대상이 정확히 어떤 부동산인지 먼저 일치 여부를 확인하세요.

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2. 갑구 (소유권 관련)

가장 중요한 섹션입니다.

• 현재 소유자(이름, 취득일자)
• 소유권 변경 이력
• 경매 개시, 가압류, 가처분 등의 법적 문제 정보

➡ Tip: 소유자가 계약 상대방과 일치하는지 꼭 확인하세요.
➡ Tip: ‘가압류’나 ‘경매개시’ 등의 기록이 있다면 위험 신호입니다. 계약을 피하세요.

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3. 을구 (저당권, 근저당권 등)

돈을 빌리기 위해 설정한 담보 내용이 나옵니다.

• 은행 대출 여부 및 설정 금액
• 근저당권 설정 시기와 채권자 이름
• 채권최고액(대출 원금 + 이자 + 연체금 포함)

➡ Tip: 집에 대출이 많이 잡혀 있다면, 추후 문제가 생길 수 있습니다.
➡ Tip: 전세 보증금보다 대출이 많다면, 전세금 회수에 위험이 큽니다.

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등기부등본 보는 순서

1. 표제부: 내가 계약하려는 집이 맞는지 주소, 호수 확인
2. 갑구: 소유자 이름 확인 → 계약 상대방과 일치하는지 체크
3. 을구: 근저당권, 대출 여부 확인 → 보증금보다 많은 채무는 위험

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등기부등본 열람 방법

• 인터넷등기소 접속 → ‘부동산 등기 열람/발급’ 선택
• 주소 입력 → 열람(700원) 또는 발급(1,000원) 가능
• 프린터 없이도 열람은 웹에서 확인 가능

➡ Tip: 계약 당일 기준으로 최신 등기부등본을 열람하세요. 하루만 지나도 정보가 바뀔 수 있습니다!

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전세 계약 전 등기부등본 체크리스트

전세 계약을 하기 전에 반드시 아래 항목들을 확인해야 안전합니다. 단순히 집을 보고 마음에 들었다고 계약하면 큰일 날 수 있어요!

체크항목	확인 포인트
① 부동산 주소	표제부의 주소가 내가 살 집과 정확히 일치하는지
② 소유자 정보	갑구의 최종 소유자가 계약하는 사람과 동일한지
③ 근저당권 여부	을구에 저당권이나 대출이 있는지 확인
④ 대출 금액	보증금보다 많은 대출이 잡혀 있다면 위험
⑤ 가압류/경매	갑구에 이런 기록이 있으면 절대 계약 금지
⑥ 말소선 확인	줄 그어진 내용은 과거 이력으로 무시 가능
⑦ 발급 날짜	등기부등본이 ‘최근 것’인지 (최대 하루 이내 권장)

➡ Tip: 계약 전에 등기부등본을 반드시 출력해서, 계약서와 함께 보관하세요.
➡ Tip: 궁금한 내용은 반드시 중개인이나 법무사에게 물어보는 습관을 들이세요.

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마무리 요약

부동산 등기부등본은 단순한 문서가 아닙니다.
그 부동산의 과거, 현재, 그리고 잠재적 위험까지 모두 담고 있는 중요한 기록입니다.

✔ 계약 전 등기부등본을 확인하는 건 내 자산을 지키는 첫 걸음입니다.
✔ 열람 방법도 간단하고 비용도 저렴하니, 꼭 직접 확인해보시길 추천드립니다.