[부동산 지식] 전세사기, 더 이상 남의 일이 아닙니다(실제 사례와 예방법 총정리)

실제 사례와 예방법 총정리

최근 몇 년 사이 ‘전세사기’라는 단어가 뉴스에 자주 등장하고 있습니다.
"전세금 돌려받지 못하고 쫓겨났다", "실제 집주인이 따로 있었다" 등…
믿고 계약한 집에서 하루아침에 쫓겨날 수도 있다면 얼마나 억울하고 무서울까요?

하지만 걱정하지 마세요. 전세사기는 사전에 몇 가지만 주의하면 충분히 예방할 수 있습니다.
이 글에서는 전세사기의 개념부터 실제 피해 사례, 그리고 꼭 기억해야 할 예방법까지 한 번에 정리해 드립니다.

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❗ 전세사기란?

전세사기는 임차인의 전세보증금을 노리고 고의로 속이거나, 위험한 상태의 집을 정상인 것처럼 계약시키는 행위를 말합니다.
피해 금액은 수천만 원에서 수억 원에 이르며, 회복하기도 어렵습니다.

주로 이런 방식으로 발생합니다:

• 소유자가 아닌 사람이 계약을 진행하거나
• 보증금보다 높은 대출이 잡힌 집을 계약하게 하거나
• 임대인의 파산, 경매, 잠적 등으로 보증금을 돌려받지 못하게 만드는 사례들이 대표적입니다.

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📍 실제 전세사기 사례 정리

✔ 사례 1: 명의자가 따로 있는 집에 계약

"전세계약을 했는데, 알고 보니 계약한 사람은 진짜 집주인이 아니었습니다."

• 계약 당시 ‘집주인’이라던 사람이 사실은 위임장을 위조한 사기꾼.
• 전입신고도 하고 살았지만, 진짜 집주인이 돌아와 집에서 나가라고 요구함.
• 전세금 전액을 잃고 법적 소송 진행 중.

➡ 예방법:

• 등기부등본을 반드시 확인하고, 계약하는 사람과 소유자가 동일한지 대조해야 합니다.
• 위임계약일 경우, 위임장과 위임인의 인감증명서 확인은 필수!

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✔ 사례 2: 집에 이미 근저당이 많은 경우

"전세금보다 더 큰 대출이 잡혀 있는 줄 모르고 계약했어요."

• 전세보증금 8천만 원으로 계약했지만, 이미 은행 대출 1억 2천만 원이 근저당으로 설정된 상태.
• 집주인이 파산하자 집이 경매로 넘어가고, 은행이 전세금보다 먼저 돈을 가져감.
• 임차인은 보증금 절반도 못 돌려받음.

➡ 예방법:

• 등기부등본의 '을구'를 꼭 확인해 대출금이 얼마인지 확인.
• 전세보증금이 근저당 총액보다 크면 계약을 피해야 합니다.
• 전세보증금 반환보증 가입도 큰 도움이 됩니다.

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✔ 사례 3: 악성 임대인의 ‘갭투자’ 전세 사기

"집 여러 채를 가진 임대인이 보증금으로만 매입하고 잠적했습니다."

• 수십 채의 빌라를 전세 보증금만으로 사들인 뒤, 임대인은 보증금을 돌려주지 않고 사라짐.
• 건물은 모두 경매로 넘어가고, 세입자는 보증금을 잃음.
• 특히 신축 빌라, 신축 다세대주택에서 많이 발생함.

➡ 예방법:

• 동시 다수 전세계약이 이루어진 곳은 위험합니다.
• 빌라나 다세대 주택은 다른 세입자 수, 전입 여부, 등기 상황을 함께 조사하세요.
• 주변 시세보다 지나치게 싸다면, 반드시 경계해야 합니다.

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✅ 전세사기 예방법 체크리스트

전세사기를 피하기 위한 가장 현실적이고 효과적인 방법들을 정리해 드립니다.

🔎 계약 전

• 등기부등본 열람
  → 소유자 정보, 근저당 확인
• 주민등록등본 확인
  → 현재 전입된 사람 수 파악
• 건축물대장 확인
  → 불법 건축물 여부 확인
• 계약 상대방 신분증 실물 확인

📝 계약 시

• 등기부등본의 소유자와 계약자 일치 여부 체크
• 위임 계약 시 위임장 원본 + 인감증명서 확인
• 특약사항에 ‘전세보증금 반환보증 가입 예정’ 명시
• 계약서에 전세금과 중도금, 잔금 지급일을 명확히 기재

🛡 계약 후

• 전입신고 + 확정일자 반드시 받기
• 보증금 1억 이상일 경우, 보증보험 가입 검토
• 보증금 반환보증보험 (HUG, SGI) 가입 시기 놓치지 않기

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🧠 이런 곳은 전세사기 위험이 높습니다

• 시세보다 지나치게 낮은 전세가 제안되는 집
• 신축 빌라, 다세대주택, 주인 없는 원룸 건물
• 소유자 명의가 자주 바뀐 이력이 있는 집
• 대출·근저당이 많은 집 (보증금보다 많다면 반드시 피하세요)

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마무리하며

전세사기는 단순히 주의만으로 피할 수 있는 일이 아닐 수 있습니다.
하지만 사전에 서류를 꼼꼼히 확인하고, 의심되는 점을 그냥 넘기지 않으면 피해를 크게 줄일 수 있습니다.

✔ 등기부등본, 확정일자, 보증보험, 계약 상대방 검증
이 네 가지만 철저히 챙겨도 전세사기의 90%는 방지할 수 있습니다.